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Gebührenpflicht bei befristeten und unbefristeten Mietverträgen

 

Mit 11.11.2017 ist eine Änderung des Gebührengesetzes 1957 (GebG) in Kraft getreten, wonach Verträge über die Miete von Wohnräumen ab diesem Tag von den Rechtsgeschäftsgebühren befreit sind.

 

Doch was bedeutet dies in der Praxis und welche Gebührenpflichten bestehen bei Mietverträgen weiterhin?

 

§ 33 TP 5 Abs 1 GebG sieht grundsätzlich vor, dass bei der Errichtung von schriftlichen Bestandverträgen oder sonstigen schriftlichen Verträgen, wodurch jemand den Gebrauch einer unverbrauchbaren Sache auf eine gewisse Zeit und gegen einen bestimmten Preis erhält im Allgemeinen 1 % Rechtsgeschäftsgebühr an das Finanzamt für Gebühren, Verkehrsteuern und Glücksspiel zu entrichten ist.

 

Diese Bestimmung gilt seit 11.11.2017 nur mehr für Geschäftsraummietverträge.

 

Bei der Beurteilung der Frage, ob eine Wohnungs- oder Geschäftsraummiete vorliegt, kommt es auf den vereinbarten Verwendungszweck an. Eine sogenannte Geschäftsraummiete liegt dann vor, wenn ein Grundstück nach der Absicht der Parteien für einen geschäftlichen Zweck vermietet und hiefür verwendet wird (OGH 30.01.1985, 3 Ob 576/84).

 

Für die Entrichtung der Rechtsgeschäftsgebühr haften gemäß § 28 Abs 1 Z 1 GebG alle Vertragsparteien gegenüber dem Finanzamt für Gebühren, Verkehrsteuern und Glücksspiel solidarisch. Im Vertrag können natürlich davon abweichende Regelungen zur Kostentragung im Innenverhältnis getroffen werden.

 

Zur Bemessungsgrundlage für die Berechnung der Gebühr sieht § 33 TP 5 Abs 3 GebG Folgendes vor:

 

Bei unbestimmter Vertragsdauer sind die wiederkehrenden Leistungen mit dem Dreifachen des Jahreswertes zu bewerten, bei bestimmter Vertragsdauer mit dem dieser Vertragsdauer entsprechend vervielfachten Jahreswert, höchstens jedoch dem Achtzehnfachen des Jahreswertes. Ist die Vertragsdauer bestimmt, aber der Vorbehalt des Rechtes einer früheren Aufkündigung gemacht, so bleibt dieser Vorbehalt für die Gebührenermittlung außer Betracht.

 

Der Verwaltungsgerichtshof hat sich nunmehr in einer aktuellen Entscheidung (VwGH 26.04.2018, Ra 2018/16/0040) mit der Abgrenzung von „auf bestimmte Zeit“ also befristet und „auf unbestimmte Zeit“ also unbefristet abgeschlossenen Mietverträgen beschäftigt.

 

Das Unterscheidungsmerkmal zwischen "auf bestimmte Zeit" und "auf unbestimmte Zeit" abgeschlossenen Bestandverträgen besteht laut VwGH darin, ob nach dem erklärten Vertragswillen beide Vertragsteile durch eine bestimmte Zeit an den Vertrag gebunden sein sollen oder nicht. Dabei steht die Möglichkeit, den Vertrag aus einzelnen bestimmt bezeichneten Gründen schon vorzeitig einseitig aufzulösen, der Beurteilung des Vertrages als eines auf bestimmte Zeit abgeschlossenen nicht entgegen. Die Vereinbarung von außerordentlichen Kündigungsmöglichkeiten schadet daher der Qualifikation als unbefristeter Vertrag nicht.

 

Ein nach seinem Wortlaut auf unbestimmte Zeit abgeschlossener Bestandvertrag ist aber als ein Vertrag auf vorerst bestimmte Dauer anzusehen, wenn nach seinem Inhalt das Vertragsverhältnis vor Ablauf einer bestimmten Zeit von keinem der Vertragsteile einseitig beendet werden kann (also ein zweiseitiger Kündigungsverzicht vereinbart wurde) oder diese Möglichkeit auf einzelne im Vertrag ausdrücklich bezeichnete Fälle beschränkt ist (also die Kündigung während einer bestimmten Zeit auf einzelne Kündigungsgründe beschränkt wird).

 

Bei der Vertragsgestaltung sind daher bereits die gebührenrechtlichen Folgen zu berücksichtigen, welche durch Kündigungsverzichte oder Kündigungsbeschränkungen allenfalls ausgelöst werden.

 

Nach stRsp des VwGH sind nämlich nicht nur Verträge auf unbestimmte oder bestimmte Dauer möglich, sondern auch eine Kombination davon (vgl VwGH 19.02.1998, 95/16/0281 mwN).

 

Auf unbestimmte Dauer abgeschlossene Bestandverträge, bei denen zunächst für eine bestimmte Zeit ein beiderseitiger Kündigungsverzicht vereinbart wurde, sind für die Zeit des Kündigungsverzichtes als Verträge mit bestimmter Dauer und für die anschließende unbestimmte Zeit als solche von unbestimmter Vertragsdauer zu vergebühren (vgl Richtlinie des BMF vom 22.02.2007, BMF-010206/0201-VI/5/2006 Rz 716).

 

Zu beachten ist in diesem Zusammenhang auch die Vereinbarung von Verlängerungsoptionen oder automatischen Vertragsverlängerungen, wenn keine der beiden Parteien den Mietvertrag kündigt und deren gebührenrechtliche Folgen.

 

Eine Verlängerung eines Vertrages, der zunächst auf bestimmte Dauer abgeschlossen wurde, auf unbestimmt Zeit liegt vor, wenn der Vertrag nach Ablauf der bestimmten Vertragsdauer ausdrücklich auf unbestimmte Zeit oder auf eine unbestimmte Anzahl bestimmter Zeiträume verlängert wird (zB "Wird der Bestandvertrag von keiner der Vertragsparteien rechtzeitig gekündigt, so verlängert sich das Vertragsverhältnis jeweils um x Jahre ..."). Die Bemessungsgrundlage für die Gebühr ist bei einer solchen Vertragsgestaltung aus der Summe der Jahreswerte der bestimmten und der unbestimmten Vertragsdauer zu ermitteln (vgl Richtlinie des BMF vom 22.02.2007, BMF-010206/0201-VI/5/2006 Rz 715).

 

Die Höhe der Rechtsgeschäftsgebühr kann folglich durchaus in einer großen Bandbreite gelegen sein. Dies zeigt sich an folgendem einfachen Beispiel:

 

Es wird ein schriftlicher Mietvertrag über einen Geschäftsraum abgeschlossen, wobei die Monatsmiete EUR 1.000,00 beträgt.

 

a) bei Abschluss eines auf 6 Jahre befristeten Mietvertrages beträgt die Rechtsgeschäftsgebühr EUR 720,00 (Monatsmiete EUR 1.000,00 x 12 x 6 Jahre x 1 %)

b) bei Abschluss eines unbefristeten Mietvertrages beträgt die Rechtsgeschäftsgebühr EUR 360,00 (Monatsmiete EUR 1.000,00 x 12 x 3 Jahre x 1 %)

c) bei Abschluss eines unbefristeten Mietvertrages mit beiderseitigem Kündigungsverzicht für 6 Jahre beträgt die Rechtsgeschäftsgebühr EUR 1.080,00 (Monatsmiete EUR 1.000,00 x 12 x 6 Jahre x 1 % + Monatsmiete EUR 1.000,00 x 12 x 3 Jahre x 1 %)

d) bei Abschluss eines unbefristeten Mietvertrages mit einseitigem Kündigungsverzicht für 6 Jahre beträgt die Rechtsgeschäftsgebühr EUR 360,00 (Monatsmiete EUR 1.000,00 x 12 x 6 Jahre x 1 %)

e) bei Abschluss eines auf 6 Jahre befristeten Mietvertrages, welcher sich automatisch um weitere 3 Jahre verlängert, wenn keine der Parteien fristgerecht kündigt, beträgt die Rechtsgeschäftsgebühr EUR 1.080,00 (Monatsmiete EUR 1.000,00 x 12 x 6 Jahre x 1 % + Monatsmiete EUR 1.000,00 x 12 x 3 Jahre x 1 %)

f) bei Abschluss eines auf 6 Jahre befristeten Mietvertrages, bei welchem eine Option auf Verlängerung um weitere 3 Jahre durch Erklärung einer Partei vereinbart wird, beträgt die Rechtsgeschäftsgebühr ebenfalls EUR 1.080,00 (Monatsmiete EUR 1.000,00 x 12 x 6 Jahre x 1 % + Monatsmiete EUR 1.000,00 x 12 x 3 Jahre x 1 %), unabhängig davon, ob die Option tatsächlich ausgeübt wird oder nicht

 

Zusammengefasst ist daher schon bei der Vertragsgestaltung ein großes Augenmerk auf die Formulierung der Befristung, allfälliger Kündigungsbeschränkungen, Kündigungsverzichte und Verlängerungsoptionen zu legen, um nicht gebührenrechtlich unerwünschte und unerwartete Folgen auszulösen.

 

Christina Kober