OGH 17.12.2024, 10 Ob 54/24z - Klauselentscheidung

Betriebskosten und Wertsicherung

Der OGH hat am 17.12.2024 in einem Prozess von Mieter gegen ihren Vermieter auf Rückzahlung von Betriebskosten und Wertsicherungsbeiträgen mit seiner Entscheidung (10 Ob 54/24z) zwar den Vermieter zur Rückzahlung der Betriebskosten verpflichtet, aber die Gültigkeit der Wertsicherungsklausel bestätigt und einige Klarstellungen für bisher kontroversiell diskutierte Punkte gemacht.

In der Entscheidung wurden vom OGH auszugsweise nachfolgende Themen klargestellt:

Wann liegt (k)ein Formularvertrag vor:

Wenn die Vermieterseite signalisiere, dass er bereit sei, Änderungen am Mietvertrag vorzunehmen oder darüber zu verhandeln, wird der Vertrag nicht mehr als Formularvertrag betrachtet. Der Vertrag müsse der Mieterseite nicht nur zur „Durchsicht und Unterzeichnung“, sondern auch zur „Durchsicht und Bekanntgabe von Änderungs- und Ergänzungsvorschlägen“ geschickt werden.

Abschließende Aufzählung der Betriebskosten:

Die Unwirksamkeit der Klausel zur Verrechnung von Betriebskosten liege darin, dass die aufgeführten Kosten nur beispielhaft genannt werden, wodurch sie intransparent sei. Die Mieterseite könne daher nicht nachvollziehen, welche Kosten genau als Bewirtschaftungskosten gelten und welche Belastung daraus entstehen würde. Die Kläger obsiegten, weil bei der Aufzählung der Betriebskosten das Wort „insbesondere“ verwendet wurde.

Wertsicherungsklausel:

• Es sei zulässig, den Indexwert des Monats des Vertragsabschlusses als Basis für die Wertsicherung zu vereinbaren, anstatt auf den zukünftigen Vertragsbeginn abzustellen.
• Eine Wertsicherung auf Basis des Verbraucherpreisindex (VPI) sei grundsätzlich zulässig und verstoße nicht gegen das Sachlichkeitsgebot.

Haftung für Rückforderungsansprüche:

Der Käufer (und hier Vermieterseite) einer Wohnung hafte auch für Rückforderungsansprüche, die Zahlungen betreffen, welche vor dem Kauf von der Mieterseite an den Voreigentümer geleistet wurden. Dies gilt, wenn im Kaufvertrag eine (Vertrags-)Übernahme des Objekts (des Mietvertrags) mit allen Rechten und Pflichten vereinbart wurde (Gesamtübergang des Rechtsverhältnisses).

Den Volltext zur Entscheidung finden Sie hier!