OGH 02.04.2025, 5 Ob 166/24h - Zivilrecht

Wertsicherungsklauseln und Hauptmietzinsüberprüfung

Der Einwand, eine im Vertrag geregelte Wertsicherungsklausel sei unwirksam, ist im Verfahren über die Angemessenheit des Hauptmietzinses nicht zulässig.

Im Zeitraum vom 01.10.2008 bis zum 30.09.2021 war der Antragsteller Hauptmieter in einer Wohnung der Antragsgegnerin. Der Mietvertrag enthält eine Wertsicherungsklauseln des monatlichen Hauptmietzinses. Der Antragsteller begehrte im Außerstreitverfahren die Überprüfung des vorgeschriebenen Hauptmietzinses.

Der OGH führte dazu aus verfahrensgegenständlich sei im Außerstreitverfahren ausschließlich die Frage, ob eine nach dem MRG relevante Hauptmietzinsvereinbarung – einschließlich einer Wertsicherungsklausel – vorläge.

Ob eine solche Vereinbarung wirksam vereinbart wurde, sei hingegen dem streitigen Verfahren vorbehalten und könne nicht im außerstreitigen Verfahren über die Angemessenheit des Mietzinses geklärt werden.

Im Außerstreitverfahren sei nämlich lediglich zu prüfen, ob der durch die Wertsicherungsklausel erhöhte Hauptmietzins im Zeitpunkt der Erhöhung den gesetzlichen Vorgaben entsprochen habe.

Da die Antragsgegnerin die wertgesicherte Mietzinserhöhung formell ordnungsgemäß geltend gemacht hatte und die Wertsicherungsvereinbarung nach dem MRG nicht zu beanstanden war, war die Entscheidung des Erstgerichts wiederherzustellen.

Für Mieter bedeutet dies im Ergebnis, dass im Außerstreitverfahren nur die Angemessenheit des Mietzinses geprüft werden kann. Sofern hingegen eine Wertsicherungsklausel (zB wegen Nichtigkeit) bekämpft werden solle, ist dies im – gesondert zu führenden – streitigen Verfahren geltend zu machen.

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